因城施策提出的背景
2016年《政府工作报告》中提出的“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”，目的是促进房地产市场平稳健康发展。
当前一线城市房价非理性上涨，楼市的“升温”逐渐演变为“发烧”，偏离了房地产市场平稳健康发展的轨道。
综观全国房地产市场，有两个显著特点：一是两极分化，一线城市量价齐升，三四线城市“去库存”压力仍然巨大；二是改善性需求与投资需求集中释放，加上中介与开发商热炒，推动一些大城市房价短期内过快上涨。
“冰火两重天”的市场行情却与“去库存”的政策目标并不一致，一线楼市的投机氛围一旦形成，将为转型中的中国经济带来新一轮风险。因此，房地产市场宏观调控“因城施策”、“一城一策”已是当务之急。
房地产市场有很强的区域性特点。当前，三四线城市受到经济转型、人口结构、供应大于需求等因素的影响，面临较大“去库存”压力，“去库存”有助于缓解经济下行压力，并化解资金沉淀带来的金融风险。另一方面，一些大城市房价持续快速上涨将促使房地产投资资金因为避险和逐利的需要加快从三四线城市抽离，并迅速涌向北上广深等一线城市，这一局面不仅与“去库存”的政策初衷背道而驰，而且房价的非理性炒作酝酿金融风险。
本次一线楼市“发烧”的原因是多方面的，改善性需求的释放仅是因素之一。证据表明，中介和开发商炒作，以及一些不实信息的广泛传播是这次楼市过热的重要推手。诸如“千万豪宅一夜售空”，“上海将无房可卖”等消息已经被证伪。然而过热的氛围却抬高了市场预期，营造出过于乐观的投资氛围。无论是参照东京、香港等城市在经济转型期的楼市波动，还是对比上海等城市的历史数据都不难发现，“房价只涨不跌”是不存在的，市场氛围如果偏离理性，尾随而来的往往是调整。无论从保障民生还是严防地产行业出现较大风险的角度考量，地方政府都应该把引导房地产市场回归理性作为当前工作的重点。
在国内经济面临转型升级挑战的当前，实体经济比楼市更需要资金。房地产投机如果得不到遏制，将像一块海绵一样吸收流动性，造成巨大的虹吸效应。从推进中国经济改革的大局出发，应当鼓励降准降息所释放出的流动性进入创新创业和供给侧改革所涉及到的领域。过去几年，温州经济在面临挑战之际，大量资金从制造业抽离进入楼市，拖累了温州制造业升级转型的步伐，并且为楼市注入过量“泡沫”。时至今日看，腰斩的温州房价对于当初坚信“房地产避险论”的投机客又何尝不是一个教训。
在改革关键阶段，健康发展的房地产市场对稳定于宏观经济预期有着重要作用。未来，既要避免一线城市楼市过热，酝酿新的风险，也要有步骤的缓解三四线城市所面临的“去库存”压力。在此背景下，“因城施策”、“一城一策”应当成为楼市宏观调控的主流。对呈现“过热”迹象的一线楼市，地方政府要严守政策底线，遏制房价过快上涨，严防投机行为抬头。而三四线城市则需要制定符合市场规律的“去库存”配套政策，将“去库存”融入到城镇化建设、改革发展的总体布局之中。
因城施策的具体措施
一二线城市 住房是特殊的商品，必须调控，但调控必须通过科学的、符合市场规律的手段。
上海作为人口超过2400万的特大城市，解决住房问题要建立健全两个体系，即市场体系和保障体系。上海将继续坚持以居住为主、市民为主和普通商品房为主的原则。而保障性住房体系将坚持多策并举，保障中低收入家庭、困难家庭的基本住房需求。对一些违法违规扰乱房地产市场的行为要依法严肃惩处。
深圳、上海等一线城市政府相关部门正在调研、研讨房地产市场形势，并储备相关政策，以防止房价过快上涨与市场过热，抑制投资、投机性需求的蔓延，住建部现在已按天监控各城市的房价。
一线城市将继续严格执行限购政策，不排除深圳等城市提高限购政策的执行门槛，首套和二套房首付比例有可能会提升，而收窄2015年‘3·30’政策的执行也是大概率事件。上海房产税有可能会进一步推进，其他一线城市房产税可以扩围执行。
上海已经重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案，防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨。与此同时，上海也已明确提出增加中小套型土地配比与供应。 房地产市场极强的区域性属性，使得地方房地产政策从“限购”到“调低首付”同时存在。
北上广深城市稳定房价的措施有五项：
一是实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化税收和信贷政策；
二是增加土地供应面积，及时披露相关信息；
三是增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；
四是打击各种交易当中的违法违规行为；
五是正确引导舆论，稳定预期和市场。
三四线城市 国家发改委2016年国民经济和社会发展计划草案中也指出：“推进以满足新市民住房需求为主的住房制度改革，合理降低交易成本，鼓励农民工在中小城市购房，落实好首次购房优惠政策。”
“三个一亿人”（即到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化）的新市民，会成为住房制度改革的主体。2016年《政府工作报告》指出，“十三五”期间，要深入推进新型城镇化，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。到2020年，常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。
此前安徽、四川和河南等省早已对“农民进城买房”开始试点，给予进城购房农民以税费、补贴等多方面的优惠政策。其中，河南为鼓励各市县将政策落实到位，还计划连续三年安排3亿元资金用于鼓励政策落实较好的市县，一时间各市县争先恐后落实细则。
山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策。
这对于三四线城市库存去化或有短时的刺激作用。值得注意的是，三四线城市，经济薄弱、就业岗位不足，农民工进城配套政策未跟进等问题如不解决，依赖农民进城购房来缓解库存问题效果将非常有限，且也难以持续。
落实农民工进城买房政策，全面的根本性、制度性举措或将加快出台。《政府工作报告》提到，深入推进新型城镇化，今年重点抓好三项工作，如深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全“人地钱”挂钩政策；扩大新型城镇化综合试点范围，提高居住证含金量；发展中西部地区中小城市和小城镇，容纳更多的农民工就近就业创业等。
从根入手，引进产业，增加就业，配套政策落实才是鼓励农民进城的长久之策，才是使农民工成为楼市需求新增长点的对症之方，未来五年，去库存的关键攻坚战要打好。对于房地产行业而言，这将是政策最好、最后的机遇期。
去库存总体压力在积极释放，政策有效性值得肯定。2016年3-6月份，各地会密集出台地方版本的去库存细化政策，不排除一些低首付的购房政策出现。 部分大城市楼价上涨过快将诱使房地产投机氛围再次抬头，投机风险通过互联网金融工具进一步放大。中原地产等中介的数据显示，当前深圳购房客中，投资需求占比已经达到25%-30%。媒体报道指出，杠杆资金已成为深圳楼市火爆的推手，众筹、P2P、“首付贷”产品纷纷面世。以互联网金融为背景的“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。其流程是，平台把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品对外发售。互联网金融工具的普及，将地产投机风险层层传递到普通投资人，市场出现大幅度的波动或者回调，往往会对金融秩序和社会稳定造成不利影响。